以案释法-合同履行中的不可抗力和情势变更

    案情简介

2018年9月24日，黄某某、戴某两原告与被告签订《吉首市商品房销售合同》，约定两原告购买被告建设的大汉新城B区B7栋3101房屋，房屋建筑面积为127.54㎡，总金额为571734元，房屋用途为住宅。合同第八条约定：“房屋交付期限为2020年3月30日前交房，2020年初因疫情被告通知延期交房，具体交房时间以交房通知函为准。同年6月23日，被告通知原告于同年7月1日起办理交房手续，原告以被告未提供工程竣工备案证为由拒绝收房。后双方经协商，被告承诺同年9月30日前提供上述备案证。因被告未按上述承诺提供备案证，原告至今未收房，涉案房屋于2020年6月29日完成五大责任主体竣工验收，吉首市住房和城乡建设局于2020年7月13日对涉案房屋进行消防验收，8月24日验收合格，同年12月8日完成备案。

法院判决

驳回原告黄某某、戴某的诉讼请求，二审维持原判。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条　【情势变更】合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

《中华人民共和国民法典》第一百八十条　【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
     法官说法

虽然上诉人与被上诉人在合同中约定2020年3月30日前交房，但在双方的合同履行过程中，全国爆发新冠疫情，湖南省、湘西自治州相继启动预案和出台相关文件，规定疫情期间不准复工，这一突发公共卫生事件属于不可抗力。被上诉人也按合同约定履行了通知义务，属不可抗力条款。同时本案中，消防验收职能部门调整属于政府行为，也是双方当事人签订合同时不可预见的重大变化，应属于情势变更，对于合同的履行可按情势变更进行处理。因本案中，相继存在因不可抗力和情势变更的情形，应属于合同约定的特殊原因，属于可延期交房的范畴。故一审法院判决案涉合同不予解除，二审法院院予以确认。

  因疫情影响或疫情防控工作需要，不能按期竣工的房屋和市政工程项目，可依法将竣工时间相应顺延，顺延时间以重大突发卫生公共时间一级响应为准，不计违约责任。因开发商开发楼盘的工人出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例，并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工的，应当认定为发生不可抗力时间。开发商在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。