何为阶段性担保？

【案情简介】

开发商湖南某某房地产开发有限公司为购房人向中国某某银行股份有限公司龙山县支行的按揭贷款提供阶段性保证，并设立保证金账户。湖南某某房地产开发有限公司破产，中国某某银行股份有限公司龙山县支行向管理人申报确认破产债权，管理人不予确认。中国某某银行股份有限公司龙山县支行向法院提起诉讼主张：1.开发商应当承担保证责任；2.确认中国某某银行股份有限公司龙山县支行对保证金账户的资金享有优先受偿权。

【法院判决】

本案争议焦点为：原判决驳回上诉人以被上诉人应向其承担阶段性担保责任为由所提出确认其破产债权的诉讼请求是否正确。

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法典》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”及第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定。本案中，上诉人与被上诉人于2014年2月19日签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》、2015年12月23日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、2016年5月10日签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》均主要约定了由上诉人向被上诉人的购房业主办理并发放购房按揭贷款，被上诉人为被上诉人的购房业主所购房屋办理以上诉人作为权利人的抵押登记向上诉人提供阶段性担保，其中包括被上诉人提供的连带责任保证及被上诉人在上诉人处所设立保证金账户内的资金质押两种阶段性担保方式。前述三份阶段性担保协议中，对于被上诉人向上诉人承担阶段性担保责任的情形及不再承担阶段性担保责任的情形约定如下：“乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止”、“乙方提供保证担保的，为个人商用房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至在有权登记部门办妥以甲方为抵押登记权人的正式抵押登记手续后两年止”、“乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至办妥以甲方为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后贰年止”，故应认定案涉阶段性担保协议属于附解除条件的担保合同，即：如案涉阶段性担保协议所附解除条件成就，则被上诉人因案涉阶段性担保协议自解除条件成就时失效而不向上诉人承担阶段性担保责任。双方当事人对于原判决认定的“上述协议签订后，原告为包括田苗在内87户购房者提供了按揭贷款，龙山县国土资源局向原告颁发了以农行龙山支行为权利人的预售商品房抵押权预告登记。2019年1月25日，被告办理了通海亿利商住楼、亿利购物广场商住楼、龙山亿利购物广场不动产首次登记”的事实均无异议，且双方当事人均未提供人民法院的生效裁判文书或行政职能部门依法出具的书面意见等足以证明案涉房屋抵押预告登记已失效的相关证据，故原审根据上诉人现可凭已办理的房屋抵押预告登记并按照现行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定对案涉房屋行使优先受偿权的情形，再结合案涉房屋抵押预告登记之日至本案起诉之日已超过了案涉阶段性担保协议约定的两年之事实，认为案涉阶段性担保协议所附解除条件成就，从而认定被上诉人不向上诉人承担阶段性担保责任，其符合本案目前的实际情况。退一步说，即使案涉房屋抵押预告登记已失效，但被上诉人已在二审中明确表示“我方没有收到任何书面通知配合办理，只要商户提供相应资料，可以办证”，现既无充分证据证明案涉房屋不能依法办理抵押登记，亦无充分证据证明上诉人已依据其与被上诉人的购房业主签订的按揭贷款合同向购房业主主张过办理案涉房屋抵押登记或已依据其与被上诉人签订的合同向被上诉人主张过协助办理案涉房屋抵押登记，且上诉人在二审中称“仍有部分业主在归还按揭贷款，具体有多少户归还贷款、具体归还贷款的有多少金额我方不清楚”，在前述情形下上诉人直接向被上诉人主张阶段性担保责任，其有违诚实信用原则；同时，上诉人主张的阶段性担保责任并不导致购房合同及按揭贷款合同的终止，一旦上诉人通过本案诉讼实现了其确认阶段性担保债权的目的而其嗣后又办理了案涉房屋的抵押登记，则上诉人对于同一笔购房按揭贷款既可以通过破产财产分配方式实现债权又可以通过行使抵押权方式实现债权，其违背设立阶段性担保的目的且对于被上诉人的破产债权人而言明显不公平，据此应认定上诉人存在为实现最大化保障其发放按揭贷款的目的而有违诚实信用原则和公平原则地阻止案涉阶段性担保协议所附解除条件成就的情形，故在前述情形下亦应视为案涉阶段性担保协议所附解除条件已成就，从而认定被上诉人不向上诉人承担阶段性担保责任。因此，原判决驳回上诉人以被上诉人应向其承担阶段性担保责任为由所提出确认其破产债权的诉讼请求并无不当。

综上所述，中国某某银行股份有限公司龙山县支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费83,383.00元，由中国某某银行股份有限公司龙山县支行负担。

【法官说法】

本案系房地产开发商在为购房人购买其开发的房屋办理银行按揭贷款时提供有条件的阶段性担保责任而引起的纠纷。阶段性担保，顾名思义，房地产开发商并非对债务自始至终均提供全部担保责任。从房屋贷款合同内容来看，一般均约定房地产开发商的担保责任自借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起予以免除，也有部分合同载明自房屋办理预抵押登记之日起免除房地产开发商的保证责任。无论是哪种约定，其本意在于如银行能够依法对抵押物享有优先受偿权，一般银行均同意免除房地产开发商的担保责任。在民法典担保制度司法解释出台前，一般认为预抵押登记不产生优先受偿权的法律后果。而在民法典担保制度司法解释出台后，在一定条件下，预抵押登记也可产生优先受偿权的法律后果。此时银行在完全可以实现合同目的的情况下，仅因主债务人拖延不办理房产证进而无法办理抵押登记手续，而要求房地产开发商继续承担担保责任，有违诚实信用原则，亦与设定阶段性担保制度的宗旨相悖，故不应得到支持。